Zum Thema Solarstrom-Vor-Ort-Versorgung in Mehrparteienhäusern und Gewerbeimmobilien möchten wir hier die häufigsten Fragen beantworten.
Die Fragen wurden von Jakob Hagenberg, Berater für Solarstrom-vor-Ort-Versorgung in Mehrparteienhäusern und Gewerbeimmobilien sowie Stefan Jessenberger, 1. Vorsitzender des Vereins Energiewende ER(H)langen e.V. beantwortet. Die Antworten wurden mit größter Sorgfalt erstellt, erheben aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Sie geben die Meinung des Autorenteams zu den gestellten Fragen wieder und sind als Anregung zu weiterer Diskussion oder eigenen Nachforschungen gedacht.
Bei weiteren Fragen zum Thema Solarstrom-Vor-Ort-Versorgung in Mehrparteienhäusern und Gewerbeimmobilien wenden Sie sich bitte an jakob.hagenberg (at) energiewende-erlangen.de oder per Telefon unter 01520 936 676 5
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In der Regel muss eine einfache Mehrheit, also 51% der stimmberechtigten Anwesenden auf der Eigentümerversammlung dem Bau und Betrieb einer PV-Anlage zustimmen. Dies gilt auch, wenn nur ein einzelner Eigentümer investieren will oder das Dach zum Bau und Betrieb einer PV-Anlage verpachtet werden soll. Sollte jedoch die WEG investieren und die Anlage sich nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (dieser liegt bei ca. 20 Jahren), ist eine Zweidrittelmehrheit der stimmberechtigten Eigentümer:innen notwendig, die mindestens die Hälfte der Anteile an der WEG besitzen. Dies gilt nicht für einzelne Eigentümer:innen, die investieren, oder Dritte, die das Dach pachten. Sie entscheiden selbst, ob der Zeitraum der Amortisierung für sie geeignet ist. Auch wenn sich alle Eigentümer:innen entsprechend ihrer Anteile finanziell beteiligen sollen, ist eine Zweidrittelmehrheit notwendig
Als Eigentümer:in haben Sie zwei Möglichkeiten. Entweder finanzieren Sie allein oder – im Falle einer WEG – zusammen mit den anderen Eigentümer:innen. Alternativ können Sie Ihr Dach auch an Mieter:innen oder eine externe Firma verpachten und diese die PV-Anlage finanzieren und bauen lassen. Zur Finanzierung stehen Ihnen spezielle Kredite der KfW zur Verfügung.
Der Kauf und die Installation einer PV-Anlage und aller dafür notwendigen Komponenten inklusive eines Speichers ist von der Umsatzsteuer (umgangssprachlich auch „Mehrwertsteuer“) befreit, wenn der Investor auch der Betreiber der Anlage ist und es sich nicht um eine gewerbliche PV-Anlage handelt. Die PV-Anlage muss auf oder in der Nähe von Privatwohnungen, Wohnungen sowie öffentlichen und anderen Gebäuden, die für dem Gemeinwohl dienenden Tätigkeiten genutzt werden, installiert werden. Bei Anlagen bis 30kWp gilt die Befreiung von der Umsatzsteuer automatisch. Bei größeren Anlagen müssen Sie einen Nachweis beim Finanzamt einreichen.
Die Befreiung von der Umsatzsteuer gilt nur, solange der jährliche Umsatz des PV-Betreibenden mit sämtlichen freiberuflichen, gewerblichen oder selbständigen Nettoumsätzen (also ohne Umsatzsteuer) im ersten vollen Kalenderjahr unter 22.000€ und ab dem zweiten Jahr unter 50.000€ liegt. Dafür müssen Sie beim Finanzamt die Kleinunternehmerregelung beantragen. Unter diesen Bedingungen ist auch der Verkauf des erzeugten PV-Stroms an Mieter:innen umsatzsteuerfrei.
Für die Einnahmen und Entnahmen aus Ihrer PV-Anlage sind Sie von der Einkommenssteuer befreit. Die PV-Anlage muss auf oder in der Nähe von Privatwohnungen, Wohnungen sowie öffentlichen und anderen Gebäuden, die für dem Gemeinwohl dienenden Tätigkeiten genutzt werden, installiert sein. Für die Befreiung von der Einkommenssteuer gibt es jedoch eine Grenze. Die Modulleistung darf 30 kWp pro Wohn- oder Gewerbeeinheit nicht überschreiten. Zusätzlich gilt die Befreiung von der Einkommenssteuer nur für Steuerpersonen (natürlich oder juristisch) bis zu einer Gesamtleistung aller der Steuerperson gehörenden PV-Anlagen von 100kWp. Besitzen Sie PV-Anlagen auf mehreren Dächern, die insgesamt 100kWp überschreiten, sind Sie also einkommenssteuerpflichtig.
Weitere Infos finden Sie hier (die Angaben sind ohne Gewähr).
Der Kauf und die Installation einer PV-Anlage und aller dafür notwendigen Komponenten inklusive eines Speichers ist von der Umsatzsteuer (umgangssprachlich auch „Mehrwertsteuer“) befreit, wenn der Investor auch der Betreiber der Anlage ist und es sich nicht um eine gewerbliche PV-Anlage handelt. Die PV-Anlage muss auf oder in der Nähe von Privatwohnungen, Wohnungen sowie öffentlichen und anderen Gebäuden, die für dem Gemeinwohl dienenden Tätigkeiten genutzt werden, installiert werden. Bei Anlagen bis 30kWp gilt die Befreiung von der Umsatzsteuer automatisch. Bei größeren Anlagen müssen Sie einen Nachweis beim Finanzamt einreichen.
Die Befreiung von der Umsatzsteuer gilt nur, solange der jährliche Umsatz des PV-Betreibenden mit sämtlichen freiberuflichen, gewerblichen oder selbständigen Umsätzen im ersten Jahr unter 22.000€ und ab dem zweiten Jahr unter 50.000€ liegt. Dafür können Sie beim Finanzamt die Kleinunternehmerregelung beantragen. Tun Sie dies nicht, geht das Finanzamt automatisch davon aus, dass Sie in die Kleinunternehmerregelung fallen.
Unter diesen Bedingungen ist auch der Verkauf des erzeugten PV-Stroms an Mieter:innen umsatzsteuerfrei.
Auch der Eigenverbrauch des erzeugten PV-Stroms (wenn ein Eigentümer beispielsweise selbst in einem vermieteten Mehrparteienhaus wohnt), ist von der Umsatzsteuer befreit.
Umsätze, die über die Grenzen der Kleinunternehmerregelung hinausgehen, sind auch dann von der Umsatzsteuer befreit, wenn mehr als 90% des Stroms aus der PV-Anlage zum Eigenverbrauch bestimmt sind.
Wenn Sie mit der PV-Anlage und Ihren weiteren unternehmerischen Einkünften weniger als 22.000€ im ersten vollen Kalenderjahr und weniger als 50.000€ im zweiten Jahr an Umsatz erzielen, können Sie von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch machen und müssen keine Umsatzsteuererklärung abgeben. Die Kleinunternehmerregelung können Sie einfach beim Finanzamt beantragen. Tun Sie dies nicht, geht das Finanzamt automatisch von der Kleinunternehmerregelung bei Ihnen aus.
Für die Einnahmen und Entnahmen aus Ihrer PV-Anlage sind Sie von der Einkommenssteuer befreit. Die PV-Anlage muss auf oder in der Nähe von Privatwohnungen, Wohnungen sowie öffentlichen und anderen Gebäuden, die für dem Gemeinwohl dienenden Tätigkeiten genutzt werden, installiert sein. Für die Befreiung von der Einkommenssteuer gibt es jedoch eine Grenze. Die Modulleistung darf 30 kWp pro Wohn- oder Gewerbeeinheit nicht überschreiten. Dies gilt jedoch nicht, wenn eine Anlage kleiner als 30kWp ist. Zusätzlich gilt die Befreiung von der Einkommenssteuer nur für Steuerpersonen (natürlich oder juristisch) bis zu einer Gesamtleistung aller der Steuerperson gehörenden PV-Anlagen von 100kWp. Besitzen Sie PV-Anlagen auf mehreren Dächern, die insgesamt 100kWp überschreiten, sind Sie also einkommenssteuerpflichtig.
Für weitere steuerrechtliche Fragen sollten Sie am besten mit einem Steuerberater bzw. einer Steuerberaterin sprechen.
Zunächst muss das Dach Ihres Mehrparteienhauses oder Ihrer Gewerbeimmobilie für eine PV-Anlage geeignet sein. Die meisten Dächer eignen sich. Spitzdächer müssen nicht nach Süden ausgerichtet sein. Eine Ost-West-Ausrichtung ist genauso geeignet. Wie gut Ihr Dach für eine PV-Anlage geeignet ist, erfahren Sie im Solarpotenzialkataster des Landkreises Erlangen-Höchstadt und der Stadt Erlangen.
Bei Reihenhäusern und engeren Gebäuden sind insbesondere die Abstandsregelungen zu Nachbardächern aus Brandschutzgründen zu beachten. Eine Baugenehmigung benötigen Sie in der Regel nur bei denkmalgeschützten Gebäude nach Absprache mit der Denkmalbehörde.
Wenn Sie weder umsatzsteuerpflichtig noch einkommenssteuerpflichtig sind, besteht keine Pflicht zur Anmeldung beim Finanzamt.
Der Netzbetreiber verwendet in diesem Fall die Nummer der PV-Anlage aus dem Marktstammdatenregister. Eine Unternehmenssteuernummer ist dann nicht notwendig.
Ja, Solarsteckergeräte sind rechtlich und praktisch unabhängig vom Bau und Betrieb einer PV-Anlage auf dem Dach. Der eingespeiste Strom aus einem Steckersolargerät wird weiterhin nicht vergütet.
Auf Grund der Haushaltssperre der Stadt Erlangen werden keine Förderanträge mehr bewilligt.
Sie können jedoch eine Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch nehmen. Mit dem Programm 270 vergibt sie günstige Kredite für den Bau einer PV-Anlage. Fragen Sie dafür bei Ihrer Hausbank nach.
Ja, prinzipiell ist es egal, ob eine Partei in einem Mehrparteienhaus zur Miete wohnt oder Eigentümer:in ist. Jedes Betriebsmodell ist beliebig anwendbar.
Ja. Durch eine PV-Anlage gewinnt Ihre Immobilie auf verschiedene Weisen an Wert. Je nach Leistung können Sie den produzierten PV-Strom zum Heizen und für Elektromobilität nutzen. Diese so genannte Sektorenkopplung wirkt kostensenkend. Denn durch den EU-Emissionshandel wird Heizen und Mobilität mit fossilen Brennstoffen schon in wenigen Jahren signifikant teurer. Und indem Sie günstigen Solarstrom produzieren, sind Sie und Ihre Mieter:innen unabhängiger von teurerem Netzstrom. Selbst wenn Sie noch keine Wärmepumpe und Ihre Mieter:innen noch keine E-Autos besitzen: Oft kann es sich lohnen, vorausschauend zu planen.
Da die Energiekosten einen bedeutenden Teil der Nebenkosten ausmachen und die Nebenkosten für Mieter:innen bzw. Nutzer:innen des Solarstroms sinken, gewinnt Ihre Immobilie zusätzlich an Wert. Durch den Verkauf des PV-Stroms oder die Vermietung der PV-Anlage können Sie zusätzliche Einnahmen generieren.
„Soweit es sich um eine Weigerung des Netzbetreibers im Zusammenhang mit dem Netzzugang gemäß § 20 EnWG handelt, besteht die Möglichkeit, bei der Bundesnetzagentur (poststelle.bk6@bnetza.de) das etwaige missbräuchliche Verhalten des Netzbetreibers z.B. unter Berufung auf § 30 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EnWG anzuzeigen. Die BNetzA kann gemäß § 30 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 EnWG einen Netzbetreiber verpflichten, in Fällen eines rechtswidrig verweigerten Netzzugangs diesen zu genehmigen.
Im Hinblick auf den Netzanschluss gilt, dass ein streitiges Messkonzept – jedenfalls wenn die Sicherheit des Netzbetriebs nachweislich nicht gefährdet ist und wenn jedenfalls ein (ggf. virtueller) Übergabezähler zur Erfassung der aus dem Netz bezogenen und in das Netz eingespeisten Strommenge vorhanden ist – nicht zu einem Rechtsgrund für den Netzbetreiber führt, den Netzanschluss der Anlagen bis zur abschließenden Klärung des Messkonzeptes zu verweigern. Die in § 8 EEG 2023 geregelte Pflicht, dass Netzbetreiber EEG-Anlagen unverzüglich vorrangig an ihr Netz anschließen müssen, ist zu erfüllen. Zum konkreten Vorgehen bei einem streitigen Messkonzept hat die Clearingstelle in ihrer Empfehlung 2018/33 in Abschnitt 4.4.3 Ausführungen gemacht (5).“ Quelle: https://www.sfv.de/virtuelle-summenzaehler-und-gemeinschaftliche-gebaeudeversorgung
Leider ist bisher noch nicht rechtlich geregelt, ob der grundzuständige Messstellenbetreiber geeignete Messkonzepte ablehnen darf oder nicht. Es gibt jedoch auch wettbewerbliche Messstellenbetreiber, die Zähler für eine Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung anbieten. Wettbewerbliche Messstellenbetreiber sind aber nicht an die gesetzlichen Preisobergrenzen für Stromzähler gebunden.
Die Clearingstelle EEG/KWKG ist für Rechtsfragen rund um erneuerbare Energien, Messstellenbetrieb und das Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz zuständig. Häufig gestellte Fragen beantwortet sie in ihrem FAQ. Darüber hinaus kann man sich aber auch mit weiteren Fragen an sie wenden. Bei Konflikten mit anderen Akteuren wie dem Netzbetreiber bietet die Clearingstelle Einigungs- und schiedsrichterliche Verfahren an, die in der Regel günstiger sind als Gerichtsprozesse.
Ein modernes Messsystem besteht aus digitalen Stromzählern. Im Vergleich zu den alten, analogen Ferrariszählern zeigen moderne Messsysteme nicht nur den Gesamtstromverbrauch an, sondern speichern auch für 24 Monate, wann wie viel Strom verbraucht wurde. Somit ist es möglich, sein eigenes Lastprofil zu erkennen und gegebenenfalls Strom zu sparen. Sie können aber nur vor Ort ausgelesen werden. Die Kosten für einen digitalen Zähler sind für Kund:innen des grundzuständigen Messtellenbetreibers auf 20€ pro Jahr gedeckelt.
Ein intelligentes Messsystem besteht aus digitalen Zählern, die mit einem so genannten Smart Meter Gateway kommunizieren. Die digitalen Zähler (die in einem intelligenten Messsystem auch Smart Meter genannt werden) senden den Stromverbrauch live und verschlüsselt an das Smart Meter Gateway. Dieses kann vom Messstellenbetreiber auch aus der Ferne ausgelesen werden und es besteht die Möglichkeit, sich über eine App den Verbrauch bzw die Stromproduktion anzusehen. Intelligente Messsysteme sind notwendig für die Umsetzung der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung sowie die Nutzung von flexiblen Stromtarifen.
Bis 2032 sollen alle Haushalte in Deutschland mindestens ein modernes Messsystem bekommen. Für Haushalte mit einem Jahresverbrauch von über 6.000kWh, mit einer PV-Anlage, einer Wärmepumpe oder eine E-Ladestation wird ein intelligentes Messsystem ab 2025 verpflichtend. Die Messstellenbetreiber müssen die Zähler dann kostenlos austauschen bzw. aufrüsten. Dies kann jedoch noch einige Zeit dauern und liegt in der Verantwortung der Messstellenbetreiber. Die Betriebskosten für das intelligente Messsystem sind vom Verbrauch bzw. der PV-Anlagenleistung abhängig, bewegen sich für die meisten Haushalte jedoch, wenn der Einbau gesetzlich verpflichtend ist, zwischen 20 und 120€ pro Jahr beim grundzuständigen Messstellenbetreiber. Für wettbewerbliche Messstellenbetreiber gelten die gesetzlichen Preisobergrenzen jedoch nicht. Die Preisobergrenzen können aber vom Gesetzgeber auch wieder geändert werden.
Weitere Informationen finden Sie bei der Verbraucherzentrale und der Bundesnetzagentur.
Der Messstellenbetreiber ist für den Einbau, den Betrieb, die Wartung und das Ablesen der Stromzähler zuständig. Es gibt zwei Arten von Messstellenbetreibern: Den grundzuständigen Messstellenbetreiber und die wettbewerblichen Messstellenbetreiber. Der grundzuständige Messstellenbetreiber sind häufig die lokalen Stadtwerke. Wer Ihr Messstellenbetreiber ist, sehen Sie auf der Stromrechnung.
Für den grundzuständigen Messstellenbetreiber gelten gesetzliche Preisobergrenzen für Betrieb und Wartung von Stromzählern. Für wettbewerbliche Messstellenbetreiber gelten diese nicht. Sollte der grundzuständige Messstellenbetreiber ein Messkonzept für den Betrieb einer Solaranlage ablehnen, gibt es immer die Möglichkeit, zu einem wettbewerblichen Messstellenbetreiber zu wechseln.
Weitere Infos finden Sie bei der Verbraucherzentrale.
Der Verteilnetzbetreiber ist der lokale Netzbetreiber. Typischerweise sind das die Stadtwerke. Ihnen gehört das Niederspannungsnetz und sie sind für den Stromanschluss der Häuser zuständig. Wer Solarstrom ins Netz einspeist, muss die PV-Anlage beim Verteilnetzbetreiber anmelden und bekommt die EEG-Vergütung vom Verteilnetzbetreiber. Dieser muss auch laut Gesetz dafür sorgen, dass PV-Anlagen auf Wunsch des Betreibers schnellstmöglich ans Netz angeschlossen werden. Daher ist der Verteilnetzbetreiber bei PV-Projekten immer ein Akteur.
Sofern die gesetzlichen Vorgaben aus dem Energiewirtschaftsgesetz eingehalten werden, ist der Netzbetreiber in der Regel dazu verpflichtet, dieses auch umzusetzen. Er darf sich nicht auf seine Technischen Anschlussbedingungen (TABs) berufen, um ein Messkonzept abzulehnen. Nur, wenn der Netzbetreiber nachweisen kann, dass es ihm „aus betriebsbedingten oder sonstigen Gründen nicht möglich oder nicht zumutbar ist“, kann er ein Veto einlegen. Der Netzbetreiber darf ein Messkonzept auch nicht einfach mit der Begründung ablehnen, dass es noch nirgendwo sonst umgesetzt wurde oder sein IT-System dafür noch nicht bereit ist.
Es lässt sich nicht pauschal beantworten, welches Betriebskonzept am wenigsten Aufwand bedeutet. Es kommt einmal auf die Planung und Durchführung des Projekts an und dann auf den Betrieb.
Unabhängig vom gewählten Betriebskonzept ist der Aufwand am geringsten, wenn die WEG oder die Eigentümer:innen eines Gebäudes das Dach an eine externe Firma oder Genossenschaft verpachtet und diese dann die Solarstrom-vor-Ort-Versorgung durchführen. Im Großraum Erlangen, Nürnberg, Fürth gibt es beispielsweise die Genossenschaft EWERG, die dies anbietet. Viele Firmen mieten Dachflächen jedoch erst ab einer Größe von 600m².
Wenn Sie einen externen Dienstleister beauftragen, der für Sie die Rechnungen erstellt, haben Sie bzw. Ihre Hausverwaltung auch nur noch einen minimalen Aufwand im Betrieb der Solaranlage.
Solche Anbieter gibt es sowohl für Mieterstrom als auch für Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Daher lässt sich nicht ohne Weiteres sagen, welches Modell mit dem geringsten Aufwand verbunden ist.
Es kommt auf das Betriebskonzept an, ob man mit der Solaranlage auf einem Haus auch ein anderes Haus mit Solarstrom versorgen kann bzw. ob zwei Solaranlagen auf zwei Häusern jeweils beide Häuser mit Solarstrom versorgen dürfen. Bei der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung ist es nicht möglich1, beim Mieterstromkonzept hingegen schon. Bedingung dafür ist aber, dass die beiden Gebäude Teil desselben Quartiers sind und der Strom nicht durch das öffentliche Netz geleitet wird. Das bedeutet, die beiden Gebäude müssen mit einer privaten Stromleitung verbunden sein. Quartier ist dabei laut Gesetzesbegründung ein zusammenhängender Gebäudekomplex, der den Eindruck eines einheitlichen Ensembles erweckt. Die Gebäude des Quartiers können auf unterschiedlichen Grundstücken liegen oder durch Straßen getrennt sein, so lange der Eindruck des einheitlichen Ensembles gegeben ist.
1) Quelle: https://www.bmwk.de/Redaktion/DE/FAQ/Solarpaket/faq-solarpaket.html
Smart Meter sind digitale Zähler, die den Stromverbrauch im Viertelstundentakt messen und die Daten über ein so genanntes Smart Meter Gateway an den Messstellenbetreiber senden. Einerseits helfen Smart Meter dabei, den Stromverbrauch zu flexibilisieren. Andererseits ermöglichen Smart Meter in Verbindung mit einer Solaranlage es, einen Solarstrom- und einen Netzstromtarif anzubieten. Dadurch, dass zu jedem Zeitpunkt die Solarstromerzeugung und der Stromverbrauch gemessen und miteinander abgeglichen werden können, ist eine Unterscheidung in Solarstromverbrauch und Netzstromverbrauch möglich. Ohne Smart Meter ist es nicht möglich, zu messen, wer wann Solarstrom oder Netzstrom bezogen hat.
In der Regel hat jedes Mehrparteienhaus seinen eigenen Netzanschlusspunkt. Allerdings haben größere Wohnblöcke häufig mehrere Netzanschlusspunkte, auch wenn es sich physisch um ein großes Gebäude handelt. Es ist jedoch auch möglich, mehrere Netzanschlusspunkte zu einem einzigen Netzanschlusspunkt zusammenzulegen. Dies ist jedoch mit Kosten verbunden.
Eine PV-Anlage auf dem Dach kann jedoch auch aufgeteilt und hinter den jeweiligen Netzanschlusspunkten angeschlossen und so zur Solarstrom-Vor-Ort-Versorgung genutzt werden.
Anstatt den überschüssigen Strom gegen Vergütung ins Netz einzuspeisen, ist es auch möglich, ihn zum Heizen zu nutzen. Das geht entweder mit einer Wärmepumpe oder mit einem Heizstab. Bei der Wärmepumpe wird der Strom sehr effizient eingesetzt, da der größte Teil der Energie aus der Umweltwärme gewonnen wird. I.d.R. werden mit Hilfe einer Kilowattstunde Strom mehr als drei Kilowattstunden Wärme gewonnen. Beim Heizstab wird der Strom im Verhältnis 1:1 in Wärme umgewandelt. Allerdings bestehen die höchsten Solarstromüberschüsse im Sommer, wenn am wenigsten Energie für das Heizen benötigt wird.
Der Vermieter bzw. die Vermieterin kann den Messstellenbetreiber festlegen und auch zu einem wettbewerblichen Messstellenbetreiber wechseln. Dies kann für die Umsetzung eines Solarstrom-vor-Ort-Projekts notwendig sein, wenn beispielsweise der grundzuständige Messstellenbetreiber noch nicht in der Lage ist, ein virtuelles Summenzählermodell umzusetzen.
Unter folgenden Bedingungen ist ein Wechsel möglich:
Alle Zählpunkte des Hauses müssen mit Smart Metern und einem zentralen Gateway ausgestattet werden. Die Kosten für den Messstellenbetrieb dürfen für die Mieter:innen nicht höher sein, als zuvor.
Wenn für den Einbau der Smart Meter ein Umbau des Zählerkastens nötig ist, muss die entstehenden Kosten auch der Vermieter bzw. die Vermieterin tragen.
Preissteigerungen aus dem Einkauf des Netzstroms dürfen Sie an ihre Mieter:innen bzw. Bewohner:innen als Vollversorger weitergeben, wenn dies im Vertrag so geregelt ist. Wenn Sie den Mieterstromzuschlag in Anspruch nehmen, gilt bei Preiserhöhungen jedoch für die Kund:innen ein Sonderkündigungsrecht.
Auch jenseits der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung gibt es Möglichkeiten, ausschließlich Solarstrom an die Mietparteien bzw. Bewohner:innen zu verkaufen. In diesen Fällen gibt es technische Lösungen, die dafür sorgen, dass eine separate Messung und Abrechnung nur des Solarstroms möglich ist. Die energiewirtschaftlichen Pflichten für die Rechnungsstellung gibt es dann nicht. Dafür ist jedoch zusätzliche Hardware erforderlich.
Die Firma Pionierkraft etwa bietet eine Hardware an, die die Solaranlage mit den einzelnen Haushaltsstromkreisen hinter den Stromzählern des Netzbetreibers verbindet und nur den verbrauchten Solarstrom misst. Zusätzlich stellt die Firma auch einen kostenpflichtigen Service für die Erstellung der Abrechnung bereit. Der produzierte Solarstrom wird dabei dynamisch auf alle teilnehmenden Haushalte verteilt. Produziert die Solaranlage weniger Strom als im Haus verbraucht wird, beziehen die Haushalte weiterhin Netzstrom. Dahingehend ändert sich nichts. Der Netzstrom fließt weiterhin gewöhnlich in die Wohnung und wird vom Stromzähler der Stadtwerke gezählt. Die Verbraucher:innen behalten also ihren eigenen Stromvertrag und bekommen zusätzlich noch Solarstrom von der WEG oder dem Vermieter.
Die Firma Wees zum Beispiel bietet den PowerTower an, der es technisch ermöglicht, zwischen der Versorgung mit Solarstrom und Netzstrom physisch zu wechseln. Auch hierbei handelt es sich um eine Ergänzungsversorgung und die Verbraucher:innen behalten ihre Stromzähler und Stromverträge mit dem Stromanbieter ihrer Wahl.
Hierbei handelt es sich jedoch lediglich um Hinweise und nicht um eine Kaufempfehlung.
Wenn Sie als WEG oder als Vermieter:in ihren Mietparteien Mieterstrom verkaufen, müssen Sie mit diesen einen Stromliefervertrag abschließen. Für den automatischen Bezug von Netzstrom für die Zeiten, in denen der Solarstrom nicht den Gesamtbedarf der Mieterstromparteien abdeckt, müssen Sie einen Vertrag mit einem Stromanbieter Ihrer Wahl abschließen. Wenn Sie die Mieterstromförderung in Anspruch nehmen, darf der Mieterstrom (also Solar- und Netzstrom als Mischstrom) nicht mehr als 90% des Basistarifs des Grundversorgers kosten. Steigt nun der Strompreis Ihres Netzstromanbieters, können Sie diese Preiserhöhung weitergeben, wenn dies im Vertrag so geregelt ist. Die teilnehmenden Mietparteien haben dann aber ein Sonderkündigungsrecht.
Beim Einzählermodell (auch kollektive Selbstversorgung genannt) entscheidet sich die WEG dafür, alle Stromzähler im Haus, sowohl für die Wohnungen, als auch für den Allgemeinstrom, bei den Stadtwerken abzumelden und durch private Unterzähler zu ersetzen. Stattdessen bekommt das Haus einen einzigen für die Stadtwerke relevanten Zähler (daher der Name „Einzählermodell“). Dadurch sparen die teilnehmenden Wohnungen die Kosten für ihre Stromzähler. Der eine Zähler für das Haus ist ein Summenzähler, da er die Summe aller Verbräuche im Haus misst. Hierbei ist gegebenenfalls ein Wandlerschrank für eine Wandlermessung notwendig. Die Erlanger Stadtwerke verlangen dies bei einem wiederkehrenden Stromfluss von über 48A. Denn zu hohe Stromflüsse würden den Summenzähler ohne Wandlermessung kaputt machen.
Alle teilnehmenden Parteien werden nun mit Solarstrom versorgt und einigen sich auf einen Reststromlieferanten, von dem sie gemeinschaftlich den Netzstrom beziehen. Die Kosten dafür werden über das Hausgeld bzw. die Betriebskosten auf die Wohnparteien umgelegt. Der erzeugte und im Haus verbrauchte Solarstrom kann entweder kostenlos oder zu einem festgelegten Preis zur Verfügung gestellt werden. Der nicht verbrauchte Solarstrom wird gegen Vergütung ins öffentliche Netz eingespeist.
Für die Abrechnung gibt es nun verschiedene Optionen, die von den Stromzählern abhängen. Wenn die privaten Unterzähler normale digitale oder analoge Stromzähler sind, die den Stromverbrauch kumulativ und nicht in festen Zeitintervallen messen, werden sie zu einem bestimmten Zeitpunkt, etwa dem Jahresende, abgelesen. Allerdings ist nun nicht ersichtlich, welche Wohnung wie viel Solarstrom bezogen hat.
Bei Option 1) legt die WEG als Betreiber der Solaranlage den gleichen Strompreis wie für den Netzstrom an. Jede Wohnpartei zahlt die verbrauchten kWh multipliziert mit dem Netzstrompreis an die WEG. Zusätzlich bekommt die WEG als Betreiber die Einspeisevergütung durch den Netzbetreiber. Diese Einnahmen verwendet die WEG, um die Netzstromkosten sowie die Betriebs- und gegebenenfalls Reparaturkosten der Solaranlage zu decken. Der Rest wird gemäß den Investitionsanteilen an die Eigentümer:innen zurückgezahlt. Natürlich ist es auch möglich, einen niedrigeren Preis als den Netzstrompreis anzulegen.
Bei Option 2) stellt die WEG den Solarstrom kostenlos zur Verfügung. Die Netzstromkosten sowie die Betriebs- und eventuellen Reparaturkosten werden auch bei dieser Option über das Hausgeld umgelegt. Für die Aufteilung der Netzstromkosten gibt es mehrere Möglichkeiten. Entweder die Verbräuche der einzelnen Wohnungen werden ins Verhältnis zueinander gesetzt und auf den Netzstromverbrauch angewendet. Alternativ kann diese Aufteilung nach den Verbräuchen auch nur auf die Hälfte der Netzstromkosten angewendet werden und die andere Hälfte der Netzstromkosten wird nach Größe der Wohnungen bzw. Haushalte aufgeteilt.
Bei Option 3) sind die privaten Unterzähler Smart Meter. Dann ist es durchaus möglich, den genauen Anteil des verbrauchten Solarstroms zu messen. Mit einem Smart Meter lässt sich der Stromverbrauch in festen Zeitintervallen, etwa alle 15 Minuten, berechnen, sodass die Verbrauchsdaten der einzelnen Wohnungen mit der Produktion von Solarstrom abgeglichen werden können. Somit kann jede Wohnung zu jedem Zeitpunkt einen Anteil am produziertem Solarstrom bekommen, der so groß ist wie ihr Anteil am Gesamtstromverbrauch des Hauses. Diese Form der Abrechnung ist aber mit einem höheren Aufwand verbunden als die Abrechnungsoptionen 1) und 2).
Beim Mieterstrom wird der Mieterstromanbieter der Vollversorger für alle beteiligten Wohnungen. Das bedeutet, dass entweder ein externer Dienstleister, die WEG als ganzes oder, wenn sich in der WEG keine qualifizierte Mehrheit findet, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus den Eigentümer:innen, die sich am Projekt beteiligen wollen, die Rolle des Stromversorgers übernehmen. Alle teilnehmenden Parteien, ob Eigentümer:innen oder Mietparteien, schließen einen Stromvertrag mit dem Betreiber der Solaranlage. Es kann entweder ein Mischpreis für Solar- und Netzstrom gewählt werden oder es gibt je einen Solar- und einen Netzstromtarif. Für letzteres brauchen aber die teilnehmenden Parteien alle intelligente Messsysteme (Smart Meter). Der Betreiber stellt also einerseits den Solarstrom zur Verfügung, muss aber auch noch den restlichen Netzstrom bei einem Stromanbieter hinzukaufen. Der Betreiber hat hier den Vorteil, dass er den Netzstrom in einer größeren Menge einkauft und ihn somit zu einem etwas günstigeren Preis bekommen kann als ein einzelner Haushalt. Außerdem kann der Betreiber noch den Mieterstromzuschlag in Höhe von ca. 2,5 Cent pro kWh beantragen. Allerdings gelten für die Inanspruchnahme dieses Zuschlages bestimmte Bedingungen. So darf der Mieterstrom nicht mehr als 90 % des Basistarifs des Grundversorgers kosten und der Mietvertrag darf nicht mit dem Stromvertrag gekoppelt werden.
Es gibt allerdings auch die Option, den Mieterstromzuschlag nicht in Anspruch zu nehmen und den Preis frei zu wählen. Je nach gewähltem Modell, ob mit oder ohne Mieterstromzuschlag, gelten bestimmte energiewirtschaftliche Pflichten für den Betreiber. Das betrifft die Anmeldung der Anlage, die Befreiung von der Stromsteuer und Pflichten zur Kennzeichnung des Stroms auf der Abrechnung. Bei der Abrechnung kann auch ein externer Dienstleister helfen.
In Erlangen wurde ein Mieterstrommodell in einem Haus mit 14 Parteien und einer Solaranlage von 52 kWp umgesetzt. Dafür gründeten einzelne Eigentümer der WEG eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GBR), die mit dem externen Dienstleister Metergrid zusammenarbeitet. Dieser stellte in Zusammenarbeit mit einem so genannten wettbewerblichen Messstellenbetreiber intelligente Messsysteme für alle teilnehmenden Parteien zur Verfügung. Zusätzlich hat das Haus nun einen physischen Summenzähler, der den Gesamtverbrauch des Hauses misst. Die WEG ist sehr zufrieden, denn der Dienstleister Metergrid stellt eine App zur Verfügung, mit der alle teilnehmenden Parteien sich anschauen können, wann wie viel Solarstrom erzeugt wird und wie viel sie davon gerade profitieren. Auch die Rechnung kann mit Hilfe der App erstellt werden und der Betreiber kann mit wenigen Klicks sehen, wer die Rechnung schon bezahlt hat.
Wichtiger Hinweis:
Es gilt allerdings zu beachten, dass eine Mietpartei nicht dazu gezwungen werden kann, sich am Mieterstromprojekt zu beteiligen. Sollte eine Mietpartei nicht bereit sein, Solarstrom zu beziehen, ist das kein Problem. Ihr Stromverbrauch wird über die Stadtwerke bzw. einen anderen Stromanbieter abgerechnet und vom Gesamtverbrauch des Hauses bzw. der teilnehmenden Parteien abgezogen. In bestimmten Situationen kann es sogar von Vorteil sein, wenn ein Nicht-Teilnehmer im Haus ist. Dieser bezieht dann nämlich zwar physisch Solarstrom, der dann nicht eingespeist wird, zahlt in seiner Abrechnung aber an seinen Stromanbieter den Netzstrompreis. Im Ergebnis führt dies dazu, dass der Anbieter des Mieterstoms diese Menge Netzstrom durch den günstigeren Solarstrom ersetzen kann und eine höhere Vergütung erhält.
Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) wurde im Mai 2024 eingeführt. Sie soll den Betrieb von Solaranlagen und die Abrechnung von Solarstrom in Mehrparteienhäusern und Gewerbeimmobilien vereinfachen. Bei der GGV wird der Betreiber der Anlage (Vermieter, WEG, externer Dienstleister) nicht zum Vollversorger, sondern verkauft ausschließlich Solarstrom. Die Wohnparteien behalten weiterhin den Netzstromanbieter ihrer Wahl und haben somit zwei Stromverträge und bekommen zwei Stromrechnungen. Für die Solarstromrechnung gelten vereinfachte Regeln.
Zur Abrechnung des Solarstroms bekommen alle Wohnungen im Haus ein intelligentes Messsystem (so genannte Smart Meter mit einem Smart Meter Gateway). Dabei wird der Stromverbrauch und die Solarstromproduktion im Viertelstundentakt gemessen. Der Messstellenbetreiber stellt diese Daten dem Betreiber bzw. einem externen Dienstleister, der die Abrechnung durchführt, zur Verfügung. Mit diesen Messwerten lässt sich der Solarstromverbrauch kaufmännisch-bilanziell berechnen.
Mit den teilnehmenden Mietparteien muss dafür ein so genannter Gebäudestromnutzungsvertrag geschlossen werden, in dem der Strompreis und der Aufteilungsschlüssel für den Solarstrom festgelegt werden. Der Solarstrom kann entweder statisch oder dynamisch sein. Bei einer statischen Solarstromaufteilung steht jeder teilnehmenden Partei in jedem Zeitintervall der gleiche feste Anteil Solarstrom zu. Wenn man nicht zu Hause ist, wird der eigene Anteil ins Stromnetz eingespeist. Wenn man mehr Strom verbraucht, als einem mit dem Aufteilungsschlüssel zugeteilt wird, und jemand anderes gerade nicht zu Hause ist, so kann man dessen Anteil nicht verbrauchen. Bei der dynamischen Aufteilung ändert sich der Solarstromanteil in jedem Viertelstundenintervall. Der Anteil am erzeugten Solarstrom ist für jede teilnehmende Partei nämlich genau so groß wie ihr Anteil am Gesamtstromverbrauch aller teilnehmenden Parteien. Da sich der Stromverbrauch der teilnehmenden Wohnungen ändert, ändert sich auch der Anteil, den teilnehmende Parteien in jedem Zeitintervall erhalten.
Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) ist noch relativ neu und stellt einige Netzbetreiber vor Herausforderungen. Im Wohnbereich wurden sowohl in Hannover als auch in München schon Gemeinschaftliche Gebäudeversorgungen umgesetzt (Stand: März 2025). Die beteiligten Firmen wären nach eigenen Angaben auch dazu bereit, in Erlangen aktiv zu werden und eine GGV umzusetzen.
Bisher gibt es noch nicht viele Firmen, die die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung umsetzen. Als gemeinnütziger Verein machen wir keine Werbung für Firmen. Es gibt allerdings einige, von denen wir wissen, dass sie auch im Wohnbereich Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung anbieten. Dazu zählt die Firma Solation GmbH aus München, EWE GmbH aus Lahr/Schwarzwald, die Firma Consolinno Energy GmbH aus Regensburg und der Messstellenbetreiber Countrol GmbH aus Heidelberg. Weitere Firmen werden hier fortlaufend ergänzt. Wenn Sie Interesse haben, sich hier listen zu lassen, melden Sie sich bitte bei uns. Diese Liste ist weder vollumfänglich, noch können wir diese Anbieter qualifiziert bewerten.
Das hängt davon ab, wie groß die Mehrheit in der Eigentümerversammlung ist, die für den Bau der Solaranlage stimmt. Wenn eine qualifizierte Mehrheit dafür stimmt, also mindestens Zweidrittel der stimmberechtigten Anwesenden auf einer Eigentümerversammlung, die mindestens die Hälfte der Eigentumsanteile besitzen, dann kann die WEG als ganzes Betreiberin der Solaranlage werden.
Gibt es lediglich eine einfache Mehrheit und nur diejenigen, die dafür gestimmt haben, beteiligen sich an den Kosten der Solaranlage, so kann diese Gruppe von Eigentümer:innen eine Gesellschaft gründen, um die Solaranlage zu errichten und zu betreiben. Die Gesellschaft ist für die Einnahmen und Entnahmen der Solaranlage bis 100kWp (bei maximal 30kWp je Wohneinheit) von der Einkommens- bzw. Ertragssteuer befreit. Es sind verschiedene Gesellschaftsformen möglich, wie etwa eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GBR). Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist am einfachsten, da es dafür keines Stammkapitals bedarf.
Auch wenn eine qualifizierte Mehrheit für die Errichtung und den Betrieb einer Solaranlage stimmt, kann es durchaus sinnvoll sein, wenn nicht die WEG Betreiberin der Anlage wird, sondern diejenigen, die dafür gestimmt haben, eine Gesellschaft gründen. Denn Miteigentümer:innen, die gegen ihren Willen dazu verpflichtet werden, sich an der Finanzierung der Solaranlage zu beteiligen, können für Verstimmung in der WEG sorgen und das ganze Projekt verzögern.